Cómo Saber La Edificabilidad De Una Parcela En España

¿Cómo saber la Edificabilidad de una Parcela en España? resulta ser una de las mayores inquietudes de todos los ciudadanos de territorio español, cuando emprende la misión de comprar un terreno y edificar la vivienda de sus sueños.

En la legislación española existen algunas normativas que condicionan las dimensiones al momento de comprar un terreno, y el proceso de construcción de la vivienda, que debe basarse en lo establecido en dicha normativa.

A continuación se presentará todo lo referente en conocer como saber la edificabilidad de una parcela en España, y que debe hacer el ciudadano en estos casos de compra de terreno y construcción de viviendas.

Cómo saber la Edificabilidad de una Parcela en España

El proceso para saber sola edificabilidad de una parcela o terreno en España, se sabe al seguir los siguientes pasos:

•  Dirigirse al Ayuntamiento de su localidad y solicitar una cédula urbanística de la parcela o terreno que desea comprar, para edificar su vivienda.
•  Al recibir el documento solicitado, este reflejará todos los datos relativos al terreno o parcela, incluyendo la edificabilidad, que se expresa de la misma forma a la de los porcentajes, en metros cuadrados por cada metro cuadrado de suelo.
• La forma para conocer la edificabilidad se refleja de esta forma 0,8 metros cuadrados del suelo, eso significa que el 80% del total del terreno es edificable, significando a su vez que no deba ser una sola planta.

¿Qué es la Edificabilidad de una Parcela?

La edificabilidad de una parcela o terreno se refiere al porcentaje de superficie total que tiene el ciudadano para poder edificar su vivienda, que se obtiene en metros cuadrados, y que pueden dividirse en una o varias plantas según sean las características del terreno.

Generalmente, se pueden ubicar extensiones grandes de terreno, pero también pueden ser extensiones pequeñas que pueden ser de 0,6 metros cuadrados, sin embargo se dice que el suelo puede ser edificado en un 60%, de su extensión.

Dicho valor puede tener diversas variantes que tendrán lugar a determinar diversos factores que influyen en el aumento o disminución de edificabilidad del terreno.

Factores que influyen en la edificabilidad de una Parcela

Existen una variedad de factores que influyen de manera directa e indirecta en la edificabilidad de un terreno, a continuación los factores:

• La ubicación del terreno donde se desea construir, generalmente los terrenos que se encuentra en zonas urbanas suelen ser las más rentables para ser edificables.

Este tipo de zona se les conoce como la de tejido de urbanización, siendo más densos que puede permitir edificar en mayor cantidad, que otros. Asimismo, se pueden referir a construcciones con mayor altura, por ser zonas urbanas.

Esto se refiere a que los metros cuadrados del terreno o parcela se pueden construir a más de 2 metros del suelo, lo que sugiere una mayor cantidad de plantas.

En el caso de los terreno que se encuentren en zonas rústicas o lejanas de la ciudad, suelen tener terrenos mucho más grandes. Aún si los porcentajes sean inferiores a los estándares de edificabilidad.

Por otra parte, referida a la ubicación cada zona tendrá normativas regionales o municipales, que son importante tomar en cuenta al momento de conocer la edificabilidad de una parcela en metros.

• Ordenación de la edificación que se dividen en tres sistemas básicos: por alineaciones de calle, por edificación aislada en parcela y por definición volumétrica. Cada uno de ellos tiene una función en traer orden a las construcciones de la ciudad.

• ️Alineaciones de la calle y de la edificación: esta define la posición lineal que define el plano de la fachada de los edificios y determina la división entre el espacio público y el espacio privado. Dichas alineaciones se determinan por los planos de la ordenación que se realizan en la ciudad, que se define por manzanas, y se suelen prever cerradas por una franja de edificación en todo su perímetro.
• ️Altura reguladora: esta es la altura máxima en metros que puede tener algún edificio, que se determina en función a la anchura de la calle y su correspondiente número de plantas permitidas. En función a la altura se distribuyen los metros cuadrados totales edificables en el solar. En algunos casos como en zonas históricas, la altura máxima es obligatoria, para mantener la heterogeneidad en las líneas de cornisa de los tramos de la calle.
• ️Profundidad Edificable: se refiere a la anchura de la franja de la parcela o terreno, que se mide desde la alineación de la calle, que puede ser edificada a la altura reguladora. La profundidad edificable tiene la forma de corona en el perímetro de la manzana, que a su vez es su patio interior, cuya área puede ser edificable o no en la planta baja. Esto permite a su vez que las viviendas tengan dos fachadas susceptibles a la ventilación cruzada, una que da a la calle y la otra al patio. Generalmente, las profundidades oscilan entre 12 y 20 metros del terreno. En el caso de viviendas aisladas en terrenos rústicos, suelen tener 4 fachadas con orientaciones a los cuatro puntos cardinales, y no tienen ningún problema al respecto de la profundidad edificable.

• Retranqueos: son las distancias mínimas y máximas que deben tenerse respecto a las parcelas o terrenos, que definirá el espacio que se considera al momento de establecer el tamaño y la posición de la vivienda que se construirá en el terreno o parcela.

Al momento de la edificación es necesario dejar unos metros o márgenes sin edificar, en especial a las edificaciones que estén aisladas, aunque en diversos casos en las edificaciones adosada la normativa determina construir una pared de separación con el vecino.

Por otra parte, las normativas definen la distancia de las fachadas con la calle, y en el caso de los terrenos urbanos no existe, mientras 1que en parcelas o terrenos rurales o fuera de la ciudad pueden llegar hasta 3 a 6 metros de distancias.

• Frente Mínimo de Parcela: tiene relación con los retranqueos, pues define la distancia que debe tener con respecto a los límites del terreno, que determinará el máximo del perímetro de la fachada que podrá tener la vivienda, que se construirá.

Cuando son terrenos pequeños o muy estrechos se establecen un mínimo de metros para el frente, considerando que el espacio sea suficientemente ancho para construir la vivienda.

• Patios Interiores: están relacionadas con los retranqueos y la ocupación del terreno a construir.

Para poder edificar en patios interiores en terrenos urbanos deben cumplir las normativas, y cumplir los parámetros establecidos sobre su uso, profundidad edificable y todo el tratamiento del espacio exterior, con respecto a la vivienda a construir. En el caso de terrenos rurales no es común este tipo de situaciones.

Preguntas Frecuentes

¿Cómo se hace el cálculo de edificabilidad?
Se debe realizar a través de los establecido en el artículo 12 numeral 3 párrafos 9 de la edificabilidad y densidad máxima.

¿Qué es un Fondo Edificable?
Se refiere a concepto del fondo edificable y la distancia que tiene en la dimensión perpendicular con la alineación oficial del terreno. De esta forma se podrá establecer la superficie que ocupa una parcela.

¿Existe alguna diferencia entre la edificabilidad y la ocupación de terreno?
La edificabilidad y la ocupación del terreno tienen relación a la cantidad de los metros cuadrados de la superficie total de la vivienda.

Pero la edificabilidad está referida a los metros cuadrados en la totalidad que se puede edificar contando con cada área construida, y sus diversas plantas o pisos.

La Ocupación se refiere a todo el porcentaje de la superficie del solar que puede ser ocupada por la vivienda a construir.

Ambas se expresan en metros cuadrados en relación al suelo, pero la ocupación es solamente el porcentaje del terreno.

Al conocer cada uno de estos factores y la formas de saber la edificabilidad de un terreno o parcela, podrá construir sin ningún tipo de problemas, ya que esto permite evitar más espacio del necesario que pueda perjudicar el entorno, y que dicha construcción sea detenida por las autoridades correspondientes.

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